市場(chǎng)低壓持續(xù)盤旋,樓市傳統(tǒng)“金九銀十”已不再是鐵律。
多家行業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),2019年9月重點(diǎn)城市新房成交同、環(huán)比雙降,“金九”成色明顯不足。業(yè)績(jī)壓力撲面而來(lái),而七天國(guó)慶假期,再次成為開發(fā)商緊鑼密鼓促銷的節(jié)點(diǎn)。
10月7日,記者來(lái)到石家莊橋西區(qū)一項(xiàng)目售樓處!岸谛路吭撮_盤加推,兩萬(wàn)抵十萬(wàn)!痹擁(xiàng)目銷售經(jīng)理表示。盡管有此優(yōu)惠加持,但偌大營(yíng)銷處仍門可羅雀,僅三四組購(gòu)房者在現(xiàn)場(chǎng)咨詢,沙盤位置也人氣冷清。
上述銷售經(jīng)理透露,集團(tuán)合伙人制度下,該項(xiàng)目“跟投價(jià)”為20500元/平方米,即銷售均價(jià)達(dá)到此數(shù)值才能保證利潤(rùn)空間,向跟投者交代。目前在售房源均價(jià)21000元/平方米,“如果年底業(yè)績(jī)未達(dá)標(biāo),不排除有新的優(yōu)惠活動(dòng)!
國(guó)慶扎堆促銷搶客
每個(gè)節(jié)日都是“消費(fèi)日”,樓市也不甘缺席。十一七天小長(zhǎng)假,房企花樣推盤促銷。有銷售捷報(bào),也有清冷局面。冷熱不均的氣氛下,是開發(fā)商日益遞增的業(yè)績(jī)重?fù)?dān)和購(gòu)房者日趨理性的購(gòu)房態(tài)度。
國(guó)慶最后一天,北京房山旭輝城銷售人員告訴記者,假期推出2套特價(jià)房,最高直降60萬(wàn)!坝幸惶钻P(guān)系戶之前留的房子,總價(jià)不到240萬(wàn),再不簽就沒(méi)了!彼嘎叮擁(xiàng)目此前銷售均價(jià)270萬(wàn)左右,今年6月開始做團(tuán)購(gòu),價(jià)格小幅降低。
旭輝城是北京首個(gè)拿到預(yù)售證的限競(jìng)房項(xiàng)目。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù),過(guò)去三年北京共出讓92宗限競(jìng)房地塊,規(guī)劃建面達(dá)851萬(wàn)平方米,累計(jì)投資量超過(guò)5000億元。而合計(jì)網(wǎng)簽僅250億元,考慮網(wǎng)簽滯后性,預(yù)計(jì)銷售貨值也僅500億元左右。
銷售困境,難以因優(yōu)惠活動(dòng)而改觀。房山旭輝城于2018年6月10日取證,預(yù)售批準(zhǔn)銷售套數(shù)為754套。但記者曾多次走訪該樓盤,人氣火爆的時(shí)刻幾乎沒(méi)有。
二手房市場(chǎng)更為明顯。據(jù)北京鏈家數(shù)據(jù),黃金周北京二手房成交量為平時(shí)的60%左右,同比下降10.2%。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示,市場(chǎng)成交處于較低水平,這也是北京連續(xù)第三年黃金周樓市遇冷。
兩千多公里外的廣州,房企同樣大力促銷。廣州富力·環(huán)貿(mào)港項(xiàng)目,假日購(gòu)房可享8.8折優(yōu)惠;而珠光集團(tuán)國(guó)慶14個(gè)樓盤齊推新品,珠光·山水誠(chéng)品尾貨10500元/平方米。
對(duì)此有市場(chǎng)分析師認(rèn)為,個(gè)別樓盤大幅降價(jià)可能時(shí)有出現(xiàn),但以目前市場(chǎng)情況看,降價(jià)仍屬個(gè)案。下半年廣州樓市仍缺乏上漲動(dòng)力,樓價(jià)保持當(dāng)下盤整狀態(tài)的概率依然較大。
廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè),今年十一前夕及假期,廣州一手住宅開盤或加推個(gè)盤14個(gè),合計(jì)2306套單位,推盤量比去年同期減少3個(gè),總推貨量同比增加21%。
但對(duì)比2016、2017年假期扎堆推貨現(xiàn)象,今年房企推貨更加分散,不少項(xiàng)目搶跑或延后推出。中秋節(jié)前后,廣州各區(qū)剛需盤便開始“試水”。新項(xiàng)目所在板塊普遍一手競(jìng)爭(zhēng)激烈,提前搶跑利于吸納觀望買家。
除“搶跑盤”外,今年市場(chǎng)出現(xiàn)不少“延后盤”,國(guó)慶過(guò)后才投入市場(chǎng)。廣州中原研究發(fā)展部稱,部分“延后盤”因建筑進(jìn)度未達(dá)獲取預(yù)售證要求而調(diào)整推出時(shí)間。還有集中于全新一手板塊及高價(jià)地項(xiàng)目,開發(fā)商需更多時(shí)間“造勢(shì)”。
銷售情況同樣冷熱不均。10月1日,廣州花都祈福黃金海岸別墅開盤,當(dāng)天200多平方米戶型已售罄。而主城區(qū)廣鋼板塊多項(xiàng)目熱度不高,新塘萬(wàn)達(dá)旁的招商臻園同樣冷清。
“從國(guó)慶成交反饋看,前幾天因假日出游等因素,銷售案場(chǎng)到訪量確實(shí)不足;但后幾天案場(chǎng)客戶量有所提升!焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅稱,當(dāng)前房源量較大,購(gòu)房者持觀望態(tài)度。
不過(guò),房企以價(jià)換量仍有成效。中國(guó)恒大(03333.HK)剛剛跨入“金九銀十”便率先開啟全國(guó)范圍內(nèi)打折促銷優(yōu)惠活動(dòng)。據(jù)諸葛找房報(bào)告,恒大此輪促銷包含金九銀十、全員銷售、尾盤優(yōu)惠等活動(dòng),據(jù)累計(jì)折扣計(jì)算,部分房源價(jià)格最高折扣將達(dá)六折左右。
促銷跑量有望延續(xù)
國(guó)慶樓市是整體市場(chǎng)的縮影。實(shí)際上,傳統(tǒng)“金九銀十”已失約多年。克而瑞稱,今年9月新房、二手房市場(chǎng)皆持續(xù)轉(zhuǎn)冷,土地成交規(guī)模連續(xù)兩月回落,三四線城市地價(jià)持續(xù)走低,“金九”成色明顯不足。
即使供應(yīng)量環(huán)比微漲,但成交端仍欠暖意。克而瑞數(shù)據(jù)顯示,9月29個(gè)重點(diǎn)城市新房供應(yīng)面積2737萬(wàn)平方米,環(huán)比增3%,同比降30%。
而從成交看,9月重點(diǎn)新房成交面積2422萬(wàn)平方米,環(huán)比下跌6%,同比下跌2%,成交面積不及今年月均值。“市場(chǎng)普遍預(yù)期房?jī)r(jià)大概率將繼續(xù)走穩(wěn),甚至小幅下調(diào),進(jìn)一步加劇觀望情緒!笨硕鹫J(rèn)為。
“金九”失色下,超八成重點(diǎn)城市消化周期環(huán)比拉長(zhǎng),六成以上城市同比皆升。北京、大連、廈門消化周期超18個(gè)月警戒線,庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)值得警惕;與之相對(duì),重慶、杭州等庫(kù)存量明顯偏低,消化周期皆不足6個(gè)月。
二手房市場(chǎng)同樣不樂(lè)觀?硕饠(shù)據(jù)顯示,除4月短暫小陽(yáng)春外,其余月份重點(diǎn)城市月均累計(jì)成交量均不足700萬(wàn)平方米。9月二手房市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷,除成都、青島環(huán)比小幅回升之外,其余城市成交量環(huán)比皆降,北京同比降幅更是高達(dá)44%。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為,二手房市場(chǎng)已然轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng),在買漲不買跌心理作用下,市場(chǎng)觀望情緒愈加濃重。二手房交易周期明顯拉長(zhǎng),成交量自然持續(xù)走低。
市場(chǎng)趨于理性,房企業(yè)績(jī)壓力卻如影隨形。截至9月末,近四成房企目標(biāo)完成率達(dá)75%以上,另有近四成目標(biāo)完成率處于65%~75%區(qū)間,剩余房企目標(biāo)完成率未達(dá)65%。規(guī)模房企整體目標(biāo)達(dá)成情況不及去年同期。
“中小企業(yè)沖規(guī)模的窗口期已經(jīng)關(guān)閉,彎道超車機(jī)會(huì)很小,房企階層逐漸固化,沒(méi)短板、有特色的企業(yè)將脫穎而出。” 弘陽(yáng)集團(tuán)總裁蔣達(dá)強(qiáng)近期表示,目前房企投資項(xiàng)目的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn),流動(dòng)性應(yīng)占首位,其次是安全性,最后才是收益性。
對(duì)流動(dòng)性與安全性的重視,緣于今年涉房資金全面收緊。世茂集團(tuán)財(cái)務(wù)中心副總監(jiān)戴娟表示,目前房地產(chǎn)開發(fā)貸額度受到嚴(yán)格管控,很多銀行年內(nèi)已經(jīng)沒(méi)有額度;房地產(chǎn)信托通道不暢,房企基本拿不到信托融資;房地產(chǎn)私募股權(quán)基金也出臺(tái)新規(guī),限制更嚴(yán)。
銀根收緊,土地市場(chǎng)隨之受到影響?硕饠(shù)據(jù)顯示,9月全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建面15648萬(wàn)平方米,同、環(huán)比分別減少18%和8%。土拍溢價(jià)率連續(xù)5個(gè)月回調(diào),9月份平均溢價(jià)率進(jìn)一步下滑至7.7%。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為,在行業(yè)增速放緩、調(diào)控趨嚴(yán)的背景下,部分房企完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)仍有一定壓力,四季度仍需加速推貨入市,積極推盤去化。
但中指研究院稱,三四線城市由于前期需求透支,后期增長(zhǎng)乏力,市場(chǎng)將延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)。而隨著政策收緊及需求釋放放緩,一二線城市也將面臨調(diào)整壓力,四季度整體市場(chǎng)承壓。
諸葛找房同樣認(rèn)為,“金九銀十”是傳統(tǒng)銷售旺季,但目前政策仍處高壓態(tài)勢(shì),市場(chǎng)觀望情緒逐漸增厚,購(gòu)房積極性弱于往年。預(yù)計(jì)今年“金九銀十”不會(huì)帶來(lái)較大驚喜,整體成交量與去年持平或弱于往期。
(責(zé)任編輯:田云緋)