□鵬華美國(guó)房地產(chǎn)基金基金經(jīng)理 朱慶恒

　　近期，筆者參加了美國(guó)NAREIT(全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(huì))在達(dá)拉斯舉行的2017年度大會(huì)并調(diào)研了美國(guó)REITs以及相關(guān)行業(yè)。此次調(diào)研主要拜訪REITs管理層(共20家)、REITs持有物業(yè)(8家)以及與REITs行業(yè)專(zhuān)家進(jìn)行溝通討論。以下是本次實(shí)地調(diào)研的一些心得體會(huì)。

　　目前全球已經(jīng)有37個(gè)國(guó)家或地區(qū)推行了REITs立法，正在處于考慮推行REITs的國(guó)家包括中國(guó)、印尼、波蘭和瑞典等8個(gè)國(guó)家。美國(guó)是全球最大的REITs市場(chǎng)，從1990年末至2017年10月期間，美國(guó)上市REITs市值總規(guī)模增長(zhǎng)約130倍至1.11萬(wàn)億美元，平均年化增長(zhǎng)率約20%。一直以來(lái)，商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展主要由經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)(GDP)驅(qū)動(dòng)。NAREIT的數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)房地產(chǎn)與GDP的相關(guān)性達(dá)到0.7。目前美國(guó)經(jīng)濟(jì)仍保持良好勢(shì)頭，經(jīng)濟(jì)過(guò)熱情況不明顯。同時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)也時(shí)刻保持著警惕，開(kāi)始有序退出量化寬松計(jì)劃，開(kāi)啟加息周期。

　　通常而言，美國(guó)REITs的內(nèi)在價(jià)值是其持有物業(yè)的總凈值，物業(yè)凈值本身是由物業(yè)產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力所驅(qū)動(dòng)，以及物業(yè)管理的能力。物業(yè)的質(zhì)量保證了增長(zhǎng)空間(租金增長(zhǎng)和凈值增長(zhǎng))，從而決定了REITs的內(nèi)在價(jià)值，同時(shí)也反映了REITs的管理水平。100%的出租率并不是最理想的，因?yàn)闆](méi)有增長(zhǎng)空間，反而是96%左右的出租率可能對(duì)REITs利潤(rùn)貢獻(xiàn)最可觀。

　　目前，美國(guó)REITs覆蓋行業(yè)由傳統(tǒng)領(lǐng)域(包括零售、公寓、寫(xiě)字樓、工業(yè))逐步擴(kuò)大至基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)院、養(yǎng)老院、獨(dú)棟房屋、酒店、自助式倉(cāng)儲(chǔ)、木材以及電影院、學(xué)校、廣告牌、數(shù)據(jù)中心、通信塔、監(jiān)獄等特殊類(lèi)別REITs。根據(jù)整體考察情況，目前商業(yè)房地產(chǎn)的需求與新供應(yīng)整體保持相對(duì)平衡，空置率接近周期的低點(diǎn)，但租金增長(zhǎng)有所放緩。從細(xì)分行業(yè)來(lái)看：

　　零售地產(chǎn)空置率觸底開(kāi)始回升。整體而言，零售地產(chǎn)供應(yīng)大于需求，出租率已明顯呈現(xiàn)逐漸下降的趨勢(shì)。

　　零售地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)正是工業(yè)物流地產(chǎn)的機(jī)遇，目前工業(yè)物流地產(chǎn)是美國(guó)最亮眼的房地產(chǎn)板塊之一。工業(yè)地產(chǎn)的空置率達(dá)到歷史的低位，約4%左右，需求隨著電子商務(wù)的增長(zhǎng)而增加。工業(yè)物流地產(chǎn)在全球都是一個(gè)快速成長(zhǎng)的行業(yè)，特別是在中國(guó)、日本和巴西，人均物流地產(chǎn)的存量仍然很低，美國(guó)在這方面已經(jīng)比較完善。

　　另外，最近兩年美國(guó)購(gòu)房家庭的數(shù)量在逐漸上升，過(guò)去兩個(gè)季度美國(guó)購(gòu)房家庭的增量已超過(guò)租房家庭的增量，預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)將持續(xù)。此外，美國(guó)新增公寓未來(lái)兩年預(yù)計(jì)將高于歷史平均水平，也將會(huì)對(duì)公寓市場(chǎng)帶來(lái)一定的沖擊。公寓租金增長(zhǎng)可能會(huì)放緩。

　　而在數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代，數(shù)據(jù)中心將得益于長(zhǎng)期數(shù)據(jù)流量的驅(qū)動(dòng)，需求得到增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)中心的收入預(yù)計(jì)未來(lái)能保持12%左右的年化增長(zhǎng)，主要來(lái)源于云計(jì)算、社交媒體、線上游戲、移動(dòng)應(yīng)用APP以及數(shù)據(jù)外包業(yè)務(wù)的增加等。

　　目前美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭不錯(cuò)，勞動(dòng)力市場(chǎng)相當(dāng)活躍，失業(yè)率創(chuàng)歷史新低；居民對(duì)新房的需求比較穩(wěn)健，將傳導(dǎo)至建材市場(chǎng)。美國(guó)木材建材的市場(chǎng)規(guī)模約1,000億美元，但行業(yè)非常分散，前十大供應(yīng)商的占有率不到30%，行業(yè)存在很多整合的機(jī)會(huì)。

　　REITs行業(yè)的發(fā)展變化永遠(yuǎn)在路上，基本面不好的行業(yè)也存在優(yōu)質(zhì)的投資機(jī)會(huì)等待被發(fā)掘，唯一可參考的是REITs管理者經(jīng)營(yíng)管理、應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的能力。長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)整合是趨勢(shì)，選擇便宜、擁有一定安全邊際的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，是投資者的重要法寶。

　　未來(lái)，在美聯(lián)儲(chǔ)加息周期之下，REITs可能是投資者最需要重點(diǎn)關(guān)注的品種之一。NAREIT歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)期來(lái)看REITs在升息周期中表現(xiàn)優(yōu)于市場(chǎng)，從1992年至2017年三季度末，REITs在升息周期中獲得正收益的概率為87%，收益超越標(biāo)普500指數(shù)的概率為53%。

　　與此同時(shí)，和其他大部分行業(yè)不同，REITs與美國(guó)股票市場(chǎng)的相關(guān)度隨著投資期限的延長(zhǎng)而降低，給投資者提供了更好的分散風(fēng)險(xiǎn)的能力。美國(guó)REITs在過(guò)去數(shù)年通過(guò)股權(quán)融資(股票增發(fā))降低了杠桿水平，也同時(shí)減少了利率風(fēng)險(xiǎn)。這些優(yōu)點(diǎn)也使得REITs受到資產(chǎn)配置者的喜愛(ài)。