歲末年初,樓市回暖,地王迭出,伴隨著開(kāi)發(fā)商在各地攻城略地的,還有正在蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)基金。樓市調(diào)控、資金緊張恰恰刺激了房地產(chǎn)私募基金的狂飆突進(jìn),它一方面紓解了開(kāi)發(fā)商的融資難題,另一方面成就了金融機(jī)構(gòu)和投資人掘金房地產(chǎn)行業(yè)的夢(mèng)想。不過(guò),房地產(chǎn)基金的投資模式、脆弱的產(chǎn)業(yè)鏈決定了其面臨的風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。
房地產(chǎn)基金大量涌現(xiàn)
2012年12月27日,金融街(000402)公告,擬通過(guò)全資控股的融信(天津)投資管理有限公司,出資200萬(wàn)元設(shè)立私募股權(quán)基金,規(guī)模不超過(guò)2億元,投資期限為3+1年。此次私募股權(quán)基金成立后,將以增資的方式入股金融街融拓(天津)置業(yè)有限公司,持股比例不超過(guò)25%,投資于該公司持有的南開(kāi)中心項(xiàng)目。
同一日云南城投(600239)宣布,擬斥資10億元,設(shè)立一只規(guī)模逾31億元的房地產(chǎn)基金,砸向長(zhǎng)周期的旅游地產(chǎn)。
2012年12月18日,上市公司廣宇集團(tuán)(002133)也公告稱,已與浙江天堂硅谷投資管理公司簽訂協(xié)議,雙方將結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴,在房地產(chǎn)基金領(lǐng)域進(jìn)行合作。華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743)的第二大股東華遠(yuǎn)浩利投資股份、全資子公司華遠(yuǎn)置業(yè)分別出資400萬(wàn)元和600萬(wàn)元,成立房地產(chǎn)基金管理公司華遠(yuǎn)錦程投資,為公司籌集資金。
在此之前,首創(chuàng)置業(yè)披露,以8.26億元的總價(jià),將持有的位于北京市房山區(qū)的一項(xiàng)目股權(quán)與債權(quán)轉(zhuǎn)讓給昆山創(chuàng)博盛拓股權(quán)投資管理有限公司旗下基金。8.26億元的轉(zhuǎn)讓款中,包括3301萬(wàn)元的股權(quán)款及7.93億元的股東貸款。嘉凱城(000918)也發(fā)布公告稱,擬與寧波嘉凱融晟投資合伙企業(yè)(有限合伙)簽署《湖州龍溪翡翠項(xiàng)目投資合作框架協(xié)議》及其相關(guān)具體文件,嘉凱融晟擬通過(guò)股權(quán)加債權(quán)的方式對(duì)本公司下屬子公司湖州嘉恒置業(yè)有限公司進(jìn)行投資,投資總額不低于8億元不超過(guò)10億元。
各大房企紛紛攜手房地產(chǎn)基金四處攻城略地,2012年10月保利地產(chǎn)(600048)拿下上海徐匯區(qū)濱江地王,合作方正是信保(天津)股權(quán)投資基金管理有限公司,保利還與保信基金合作拿下多處地塊。華潤(rùn)集團(tuán)、萬(wàn)通控股、復(fù)地集團(tuán)、中海外以及金地集團(tuán)(600383)等旗下的各類基金也廣泛活躍于房地產(chǎn)市場(chǎng)。
房地產(chǎn)基金在樓市調(diào)控背景下呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢(shì),住建部政策研究中心報(bào)告顯示,2011年人民幣房地產(chǎn)私募基金總規(guī)模已達(dá)千億元,而2012年地產(chǎn)基金規(guī)模大都實(shí)現(xiàn)翻倍,除存量之外,還有大量的新進(jìn)入者,行業(yè)規(guī)模至少翻倍。日前在深圳舉辦的房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略合作論壇上,有房地產(chǎn)基金公司老總表示,2012年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金規(guī)模實(shí)現(xiàn)翻番,保守估計(jì)也已突破2000億元,開(kāi)發(fā)商資金持續(xù)緊張,以房地產(chǎn)基金為代表的融資將成為開(kāi)發(fā)商的重要融資渠道。
高收益暗藏高風(fēng)險(xiǎn)
持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控給了房地產(chǎn)私募基金規(guī)模迅速成長(zhǎng)的機(jī)遇,從投資標(biāo)的看,住宅、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體都成為房地產(chǎn)私募基金投資的對(duì)象。基金管理人的背景也趨于多元化,外資、房地產(chǎn)行業(yè)、金融機(jī)構(gòu)背景、內(nèi)資獨(dú)立品牌等各顯身手。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)張承惠指出,與銀行信貸相比,房地產(chǎn)私募基金有著便利、靈活、節(jié)約時(shí)間的突出優(yōu)勢(shì),對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),在融資渠道收縮、融資難度增加的情況下,房地產(chǎn)私募基金是一條融資新渠道。
某房地產(chǎn)基金管理公司負(fù)責(zé)人表示,目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)基金中,主要包括兩種形式,一種是獨(dú)立的PE專業(yè)機(jī)構(gòu)募集資金,這類基金較少;另一種是房地產(chǎn)企業(yè)參與組建的地產(chǎn)基金,這種基金占絕大多數(shù),有的是房地產(chǎn)企業(yè)直接組建,有的是房地產(chǎn)企業(yè)間接持有。
盡管房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)率有所收窄,目前房地產(chǎn)私募基金一般收益率仍保持在15%左右,這一收益超過(guò)了房地產(chǎn)信托的收益。房地產(chǎn)基金正是通過(guò)較高的收益率吸引投資人,不少房地產(chǎn)基金都自建渠道,然后通過(guò)第三方財(cái)富管理機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行發(fā)行。
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)私募基金快速擴(kuò)大的同時(shí),其短板依然不容忽視,不僅是項(xiàng)目投資嚴(yán)重依賴開(kāi)發(fā)商,而且募、投、管、退四個(gè)產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)都較為脆弱。其LP多以散戶為主,散戶對(duì)于投資風(fēng)險(xiǎn)的低容忍度使得房地產(chǎn)私募基金大多數(shù)采取“明股實(shí)債”的投資方式。
頤和九州資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)人表示,其實(shí)現(xiàn)在不少房地產(chǎn)基金就是變相的借債,比高利貸利息相對(duì)較低,本質(zhì)仍是債權(quán)融資,這種基金的最終募集方式還是通過(guò)信托募集。
高通智庫(kù)總經(jīng)理張宏表示,目前的房地產(chǎn)基金多為明股暗債和假股真?zhèn),期間蘊(yùn)藏著一定的風(fēng)險(xiǎn)。由于目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)基金主要投向住宅項(xiàng)目,直接決定成敗的就是項(xiàng)目的銷售情況,這不同于成熟的商業(yè)項(xiàng)目有穩(wěn)定的回報(bào),因此風(fēng)險(xiǎn)較大。
業(yè)內(nèi)人士指出,房地產(chǎn)基金高收益同時(shí)蘊(yùn)藏風(fēng)險(xiǎn),在地產(chǎn)調(diào)控未見(jiàn)放松的情況下,目前地產(chǎn)項(xiàng)目一般周期都在三年左右,如果項(xiàng)目爛尾或者銷售不暢,極有可能被套牢。如果合作企業(yè)為小型房企甚至空殼公司,則風(fēng)險(xiǎn)更大。