流動(dòng)性吃緊，疊加疫情影響，多家房企涉及債券違約。同時(shí)，房企近期融資成本有所走高，待償債務(wù)規(guī)模較大。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房企年內(nèi)待償債務(wù)僅人民幣債就超過2500億元。

　　在“三道紅線”對(duì)房企有息債務(wù)規(guī)模精細(xì)化管控下，現(xiàn)金流安全更顯得重要。有專家表示，銷售回款是房企償債、改善流動(dòng)性的重要資金來源，房企需加大營(yíng)銷促銷售，提升回款速度，保障現(xiàn)金流安全。

　　多家房企違約

　　泰禾集團(tuán)10月10日晚公告稱，由于公司債券規(guī)模龐大、融資成本高企、債務(wù)集中到付等問題，公司流動(dòng)性出現(xiàn)困難，無法按期完成公司債券H7泰禾02本息兌付。H7泰禾02發(fā)行規(guī)模30億元，票面利率7.5%，本次應(yīng)兌付本息17.18億元。

　　根據(jù)公告，截至2020年8月15日，泰禾集團(tuán)已到期未歸還借款349億元，尚有未支付利息43.32億元。

　　自7月6日17泰禾MTN001違約以來，泰禾集團(tuán)已有多只債券違約。8月4日，17泰禾MTN002違約；8月15日，17泰禾01違約。

　　有房企債券因違約停牌。中信建投9月14日稱，因天房集團(tuán)16天房04債券違約，從2020年9月15日開市起，16天房04、16天房03停牌。中信建投正是上述2只債券受托管理人。

　　在此之前，上交所披露，天房集團(tuán)16天房04應(yīng)于9月8日回售債券本金7億元、回售債券利息5390萬元，但天房集團(tuán)目前資金緊張，未能足額籌措兌付資金，無法按期足額償付本期債券回售日應(yīng)付本息。

　　早前，19新華聯(lián)控SCP002、15新華聯(lián)控MTN001未能按時(shí)兌付本息。公司在相關(guān)公告中提及，受今年疫情影響，公司所屬文化旅游、商業(yè)零售等業(yè)務(wù)受重創(chuàng)，1-2月減少經(jīng)營(yíng)回款超過60億元。加之持續(xù)“降杠桿、民企融資難發(fā)債難”影響，導(dǎo)致流動(dòng)資金極為緊張。

　　也有房企在債券到期前就兌付問題與投資者溝通。9月11日媒體報(bào)道，泛海控股正與投資人溝通，希望對(duì)15泛海MTN001僅兌付10%，將其余未兌付部分置換成新券。

　　泛海控股當(dāng)時(shí)回復(fù)中國(guó)證券報(bào)記者稱，因?yàn)橹衅币��?0月中旬到期，置換方案目前只是探討階段，無論置換還是直接兌付，都是方案選項(xiàng)，最終方案會(huì)充分考慮與中票持有人溝通情況。

　　中金公司研報(bào)稱，房企近年銷售增速回落，融資收緊，前期債務(wù)陸續(xù)到期導(dǎo)致流動(dòng)性壓力上升，行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)邊際上升。2020年半年報(bào)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)總體債務(wù)短期化嚴(yán)重，“貨幣資金/短期債務(wù)”指標(biāo)自2015年以來首次破1。

　　“在融資趨緊背景下，規(guī)模實(shí)力、資金實(shí)力等因素的重要性上升。規(guī)模較小、前期激進(jìn)擴(kuò)張致資金趨勢(shì)緊張房企，或陷入融資難度加大、口碑下滑影響銷售的惡性循環(huán)，導(dǎo)致該類房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)增加�！碧K寧金融研究院陶金在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示。

　　債務(wù)端承壓

　　就房企近期融資情況來看，融資規(guī)模、成本環(huán)比雙雙走高。

　　克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，95家典型房企9月債權(quán)融資總額1154.30億元，環(huán)比上升6.5%%，同比下降3.8%。境內(nèi)債權(quán)融資803.41億元，環(huán)比上升6.4%，同比上升33.8%；境外債權(quán)融資268.98億元，環(huán)比上升21.7%，同比下降35.9%。9月，境內(nèi)債權(quán)融資額保持3月以來的強(qiáng)勁表現(xiàn)。

　　9月，房企債券融資總額651.44億元，環(huán)比上升16.6%，同比上升25.7%。境外債融資242.54億元，環(huán)比上漲29.1%，同比下降30.4%；境內(nèi)債408.90億元，環(huán)比上漲10.3%，同比上漲140.8%。

　　從成本端來看，房企9月平均融資成本為5.53%，環(huán)比上升0.19個(gè)百分點(diǎn)。境內(nèi)平均融資成本為4.84%，為年內(nèi)單月最高均值。克而瑞地產(chǎn)研究中心稱，境內(nèi)債成本走高主要是融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，特別是“三道紅線”融資規(guī)則下，房企境內(nèi)融資成本進(jìn)一步上升。如華夏幸福2020年公開發(fā)行公司債券(第一期)12.5億元公司債的票面利率為7.09%。

　　有的房企同時(shí)從融資和債務(wù)結(jié)構(gòu)方面著手。從融資方式看，房企開發(fā)貸等低成本融資增加。多家房企此前公告稱，擬下調(diào)存續(xù)債券票面利率。從已公告擬下調(diào)的債券看，多是2017年、2018年發(fā)行的較高票面利率的債券。

　　同時(shí)，房企年內(nèi)待償債務(wù)規(guī)模較大。數(shù)據(jù)顯示，如泛�？毓�15億規(guī)模15泛控01將于12月到期；碧桂園10億規(guī)模15碧園01將于12月月底到期；綠城中國(guó)6億規(guī)模美元債綠城中國(guó)4.55%N20201110將于11月到期。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，9-12月房企債務(wù)到期規(guī)模約3603億元，較2019年同期增長(zhǎng)68%。11月到期債務(wù)規(guī)模最大，達(dá)1071億元。

　　數(shù)據(jù)顯示，境內(nèi)房企10-12月到期的人民幣債券規(guī)模分別約895.45億元、709.55億元、917.61億元；同期到期的美元債分別約為49.95億美元、467億美元、238.79億美元。

　　保障現(xiàn)金流

　　“銷售回款是房企償債、改善流動(dòng)性的重要資金來源。面對(duì)債務(wù)和現(xiàn)金流壓力，房企更應(yīng)加大營(yíng)銷手段促銷售，加快回款保障現(xiàn)金流安全�！碧战鸨硎�。

　　對(duì)房企來說，“金九銀十”正是其營(yíng)銷促銷“搶收”時(shí)點(diǎn)。如9月23日，中國(guó)奧園推出“奧園挑房節(jié)·限時(shí)88折起”活動(dòng)，覆蓋北京、廣州、深圳、東莞、南寧、成都等20座城市。華潤(rùn)置地9月21日至10月31日期間推出“中秋國(guó)慶購(gòu)房節(jié)”活動(dòng)，全國(guó)6大區(qū)70+城市200+項(xiàng)目參與，包括精選特價(jià)房源、公寓/商鋪/車位折上折、推薦成交獎(jiǎng)勵(lì)升級(jí)等優(yōu)惠。

　　同時(shí)，房企積極推盤迎合促銷。以北京市場(chǎng)為例，在“金九”成色不足情況下，“十一”前三天，北京12個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證，部分項(xiàng)目獲證當(dāng)日即開盤銷售。

　　恒大集團(tuán)官微顯示，10月8日，公司在哈爾濱、重慶、貴州、青島、珠海、佛山、包頭等城市推出9個(gè)新項(xiàng)目；截至當(dāng)日下午1:30，簽約銷售額超80億元。中國(guó)恒大9月1日至10月8月，實(shí)現(xiàn)合約銷售額1416.3億元。

　　華安證券認(rèn)為，進(jìn)入四季度，房企有望延續(xù)積極加推態(tài)勢(shì)，首套房貸利率自年初以來穩(wěn)中有降，提振需求釋放，頭部房企有望維持較優(yōu)表現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。

　　同時(shí)，在“三道紅線”融資新規(guī)對(duì)房企有息債務(wù)規(guī)模精細(xì)化管控下，房企一方面通過配售新股、分拆旗下資產(chǎn)上市等方式增權(quán)益、滿足融資需求；另一方面通過出售負(fù)債較高標(biāo)的等方式降低負(fù)債，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為，在當(dāng)前融資環(huán)境下，房企應(yīng)保證現(xiàn)金流安全、防范各類金融風(fēng)險(xiǎn)。審慎拿地，加大營(yíng)銷力度，拓展?fàn)I銷渠道，加速銷售回款。在發(fā)展戰(zhàn)略上，實(shí)現(xiàn)由重規(guī)模向重質(zhì)量轉(zhuǎn)變。